第一章  總則

第一條 為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人 合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》制定本準(zhǔn) 則。

第二條  本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附 著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。

　　本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)不包含海域、林木等。

第三條  本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及 其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則， 根據(jù)委托對評估基準(zhǔn)日特定目的下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定 和估算，并出具資產(chǎn)評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。

不動(dòng)產(chǎn)評估包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估中 的不動(dòng)產(chǎn)評估。

第四條  執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則，但法 律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)執(zhí)行其他準(zhǔn)則的，從其規(guī)定。

第二章  基本遵循

第五條  執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動(dòng)產(chǎn)評估的 專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任所執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

　　當(dāng)執(zhí)行某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取彌補(bǔ)措施，包括利用專家工作及相關(guān)報(bào)告等。

　　第六條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，收集相關(guān)的權(quán)屬證明文件，對于沒有權(quán)屬證明文件的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng) 當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對其權(quán)屬做出承諾或說明。

第七條  不動(dòng)產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合用途管制要 求的情況下進(jìn)行。對于不動(dòng)產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān) 部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年 限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。

第八條 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合法的 前提下，結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、價(jià)值類型等情況，選擇 和使用最優(yōu)利用方式進(jìn)行評估。

第三章  操作要求

第九條 執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托人明確資 產(chǎn)評估報(bào)告的用途、評估對象、范圍和評估目的。不動(dòng)產(chǎn)評 估對象，可以是不動(dòng)產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對 應(yīng)的部分權(quán)益。

第十條  執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動(dòng)產(chǎn)的 實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。

第十一條 執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和 不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)，并在資產(chǎn)評估報(bào)告中予以披 露。

　　第十二條  不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在相互影響關(guān)系。

　　建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損的可能。如 果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損情形，評 估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)計(jì)算該損失金額并加以扣除。

對于土建工程與機(jī)器設(shè)備安裝為一體或者形成緊密關(guān) 聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注機(jī)器設(shè)備與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行 區(qū)分，并考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

第十三條 執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對 所評估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注 其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如需采用抽樣等方法對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn) 行現(xiàn)場調(diào)查，應(yīng)當(dāng)充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。

對于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí) 地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以披露。

第十四條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)概算、工 程圖紙、竣工決算、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動(dòng)產(chǎn)的 現(xiàn)場查看，了解不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分攤、建 設(shè)周期以及收益等情況。

第十五條 執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的相 鄰關(guān)系、租約限制和動(dòng)產(chǎn)對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

第四章  評估方法

　　第十六條  執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地 價(jià)修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。

第十七條  采用市場法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的 交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息包括：

（一）交易實(shí)例的基本狀況，主要包括：名稱、坐落、 四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、 建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；

　　（二）成交日期；

　　（三）成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式；

　　（四）付款方式；

（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅 費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動(dòng)機(jī)等。

　　第十八條  用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性 質(zhì)等方面與評估對象類似；

　　（二）成交日期與評估基準(zhǔn)日接近；

　　（三）交易類型與評估目的相適合；

　　（四）成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可以修正為正常價(jià)格。

第十九條 采用市場法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情

況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)值。交易日期修正是將參照物成交日期的價(jià)格修正為評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)狀況修正是將參 照物狀況下的價(jià)格修正為評估對象狀況下的價(jià)值，可以分為 區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。

　　第二十條  采用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：

　　（一）不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；

　　（二）不動(dòng)產(chǎn)未來收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化；

　　（三）不動(dòng)產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來的收益；

　　（四）不動(dòng)產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。

　　第二十一條　 采用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率：

（一）收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土 地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī) 定確定；

（二）確定凈收益時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù) 期；

（三）折現(xiàn)率與不動(dòng)產(chǎn)的收益方式、收益預(yù)測方法、風(fēng) 險(xiǎn)狀況有關(guān)，也因不動(dòng)產(chǎn)的組成部分不同而存在差異。折現(xiàn) 率的口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益口徑保持一致。

第二十二條  采用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的， 租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金 應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金，并在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露租約情況。

第二十三條  采用成本法評估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)， 應(yīng)當(dāng)了解：

　　（一）重置成本采用客觀成本；

　　（二）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估 算、然后加總的評估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng) 在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復(fù)計(jì)算或者漏算；

　　（三）不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評 估對象為具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用 復(fù)原重置成本。

第二十四條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)所涉及 的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的 經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，確定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。

第二十五條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)綜合考慮可能引 起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，估算各種貶值。建筑物的貶值包 括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí) 體性貶值時(shí)，通常綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年 限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，需要考慮土地使用 權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，可以根據(jù)建 筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。

　　第二十六條  采用假設(shè)開發(fā)法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：

　　（一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以確定的不動(dòng)產(chǎn)；

　　（二）開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)狀 況所對應(yīng)的價(jià)值

　　（三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù) 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開 發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)

　　（四）假設(shè)開發(fā)方式通常是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā) 利用方式。

第二十七條  采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估土地使用權(quán)價(jià) 值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異， 確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的 情況下，調(diào)整內(nèi)容包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別 因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。

第五章  企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估

第二十八條  企業(yè)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)通常在存貨、投資性 房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算， 且可能存在同一不動(dòng)產(chǎn)賬面價(jià)值由多筆余額構(gòu)成的情形。作 為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)等，其價(jià)值影 響因素存在差異。

第二十九條  在企業(yè)價(jià)值評估中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方 式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

　　第三十條  在企業(yè)價(jià)值評估中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價(jià)值評估的價(jià)值類型合理設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)評估的假設(shè)前提和限制條件。

　　第三十一條 在企業(yè)價(jià)值評估中，應(yīng)當(dāng)分析不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算方式以及是否存在不動(dòng)產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項(xiàng)，明確不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)值內(nèi)涵與實(shí)際已發(fā)生出、尚未發(fā)生支 出之間的關(guān)系，避免重復(fù)計(jì)算或者漏算。

第三十二條 在企業(yè)價(jià)值評估中，不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn) 的組成部分，評估價(jià)值受其對企業(yè)貢獻(xiàn)程度的影響。

第三十三條  在企業(yè)價(jià)值評估中，對于溢余不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng) 當(dāng)考慮不動(dòng)產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實(shí)現(xiàn)交易的可能性， 采用恰當(dāng)的評估方法確定其評估價(jià)值。

第六章  披露要求

第三十四條 無論單獨(dú)出具不動(dòng)產(chǎn)評估報(bào)告，還是將不 動(dòng)產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估報(bào)告的組成部分，都應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估 報(bào)告中披露必要信息，使資產(chǎn)評估報(bào)告使用人能夠正確理解 評估結(jié)論。

第三十五條 執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在編制資產(chǎn)評估報(bào) 告時(shí)應(yīng)當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、主要特點(diǎn)和權(quán)屬狀況進(jìn)行披 露。

第七章  附則

　　第三十六條  本準(zhǔn)則自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會于 2007 年 11 月 28 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告〉等 7 項(xiàng)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知》（中 評協(xié)〔2007〕189 號）中的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》同 時(shí)廢止。