第一章  總則

第一條 為規(guī)范投資性房地產(chǎn)評(píng)估行為，保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估 當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng) 估指南》制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

第二條 本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會(huì) 計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南所稱的投資 性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有 而持有的房地產(chǎn)。

第三條  本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指資產(chǎn) 評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn) 評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)委托對(duì)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的所涉及的符合會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn) 行評(píng)定和估算，并出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。

第四條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo) 意見(jiàn)。

第二章  基本遵循

第五條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備投資性 房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任所執(zhí)行的投資 性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。執(zhí)行某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取彌補(bǔ)措施，包括利用專家工作及相關(guān)報(bào)告等。

第六條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分理解相 關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求、評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披 露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī) 定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。

第七條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí) 行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相 關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見(jiàn)和建議，并分析這 些意見(jiàn)和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。

第八條  資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)提醒委托人根據(jù)會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則的相關(guān)要求確定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù) 債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。

第九條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性房 地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀 況和區(qū)位狀況，收集相關(guān)權(quán)屬證明、租賃合同等文件；沒(méi)有 權(quán)屬證明文件的，應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對(duì)投 資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾或者說(shuō)明。

第三章  評(píng)估對(duì)象

第十條  資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資 性房地產(chǎn)的分類，并提請(qǐng)委托人參照以下會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求， 明確評(píng)估對(duì)象：

　　（一）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權(quán)。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè) 取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定 認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用 權(quán)。

（三）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)、以經(jīng)營(yíng)租 賃方式租出的建筑物，包括自行建造或者開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用 于出租的建筑物。

第十一條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估 對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元及其附 屬設(shè)施共同構(gòu)成的整體。

當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出 租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮該設(shè)備和設(shè)施對(duì)投資性房地 產(chǎn)價(jià)值的影響。

第四章  評(píng)估方法

第十二條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估 對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，參 照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評(píng)估對(duì)象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評(píng)估 方法。

第十三條 采用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集 足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來(lái)源進(jìn)行分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀 況、交易情況及租約條件。

第十四條 采用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立 價(jià)值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日 期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶 租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。

第十五條 采用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)企 業(yè)來(lái)自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi) 用進(jìn)行分析，判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，確定凈收 益。

投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評(píng)估對(duì) 象所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電 費(fèi)等其他項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。

第十六條 采用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注 投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金及 其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。

評(píng)估中應(yīng)當(dāng)關(guān)注租約的合法、有效性，了解實(shí)際履行狀 況。對(duì)合法、有效并實(shí)際履行的租約，預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益所使 用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外 的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。當(dāng)約定租金與市場(chǎng)租金水 平存在較大差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進(jìn)行披露。

　　第十七條  采用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等 參數(shù)，以及法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定收益期限。

第十八條 采用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理 確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資 性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的口 徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因 素對(duì)折現(xiàn)率選取的影響。

第十九條  采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)， 評(píng)估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。

執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物 的會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會(huì) 計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理層重新分類， 或者在評(píng)估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告中進(jìn)行披露。

第二十條  采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租 回、特殊對(duì)價(jià)或者折讓等。

第二十一條  采用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房 地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果 仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托人同意，還 可以采用恰當(dāng)?shù)?/span>方式分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。

第五章  披露要求

　　第二十二條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為 目的的評(píng)估指南》編制并由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告， 進(jìn)行恰當(dāng)披露。

第二十三條  編制投資性房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露必 要的信息，使資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行 審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師等，了解資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程、正確理解和 使用評(píng)估結(jié)論。

第二十四條  投資性房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)披露 以下內(nèi)容：

（一）評(píng)估對(duì)象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn) 等；

　　（二）評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；

　　（三）價(jià)值類型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的對(duì)應(yīng)關(guān)系；

（四）評(píng)估方法的選擇過(guò)程和依據(jù)，評(píng)估方法的具體運(yùn) 用；

（五）評(píng)估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法、有效； 已簽租約是否實(shí)際履行，是否會(huì)改變和無(wú)故終止；已出租建 筑物的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否會(huì)發(fā)生重大改變；

　　（六）關(guān)鍵性評(píng)估參數(shù)的來(lái)源、依據(jù)和測(cè)算過(guò)程等；

（七）是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或者重大限 制。

第二十五條  當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng) 可能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)該 瑕疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露并提請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人予以關(guān)注。

第六章  附則

第二十六條  本指導(dǎo)意見(jiàn)自 2017 年 10 月 1 日起施行。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于 2009 年 12 月 18 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）〉和〈資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——珠寶首飾〉的通知》（中評(píng)協(xié)〔2009〕211 號(hào)）中的《投 資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》同時(shí)廢止。