第一章  總則

第一條  為規(guī)范投資性房地產(chǎn)評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》制定本指導(dǎo)意見。

第二條  本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3 號——投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

第三條  本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)評估，是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)委托對以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的所涉及的符合會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行評定和估算，并出具資產(chǎn)評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。

    第四條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。

第二章  基本遵循

第五條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備投資性房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任所執(zhí)行的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

執(zhí)行某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取彌補(bǔ)措施，包括利用專家工作及相關(guān)報(bào)告等。

第六條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分理解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求、評估對象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。

第七條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊會計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務(wù)的影響。

第八條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)提醒委托人根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求確定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。

第九條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，收集相關(guān)權(quán)屬證明、租賃合同等文件；沒有權(quán)屬證明文件的，應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾或者說明。

第三章  評估對象

第十條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉會計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的分類，并提請委托人參照以下會計(jì)準(zhǔn)則的要求，明確評估對象：

（一）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（三）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或者開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

第十一條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評估對象對應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的整體。

當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮該設(shè)備和設(shè)施對投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

第四章  評估方法

第十二條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評估對象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評估方法。

第十三條  采用市場法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進(jìn)行分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。

第十四條  采用市場法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。

第十五條  采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，確定凈收益。

投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。

第十六條  采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價(jià)值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。

評估中應(yīng)當(dāng)關(guān)注租約的合法、有效性，了解實(shí)際履行狀況。對合法、有效并實(shí)際履行的租約，預(yù)測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。當(dāng)約定租金與市場租金水平存在較大差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進(jìn)行披露。

第十七條  采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，以及法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定收益期限。

第十八條  采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評估對象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影響。

第十九條  采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價(jià)值。

執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會計(jì)核算中是否包含建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在資產(chǎn)評估報(bào)告中進(jìn)行披露。

第二十條  采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價(jià)或者折讓等。

第二十一條  采用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托人同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒資產(chǎn)評估報(bào)告使用人關(guān)注公允價(jià)值資產(chǎn)評估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。

第五章  披露要求

第二十二條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報(bào)告》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》編制并由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具資產(chǎn)評估報(bào)告，進(jìn)行恰當(dāng)披露。

第二十三條  編制投資性房地產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露必要的信息，使資產(chǎn)評估報(bào)告使用人，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊會計(jì)師等，了解資產(chǎn)評估過程、正確理解和使用評估結(jié)論。

第二十四條  投資性房地產(chǎn)評估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)披露以下內(nèi)容：

（一）評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn)等；

（二）評估對象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；

（三）價(jià)值類型的定義及其與會計(jì)準(zhǔn)則的對應(yīng)關(guān)系；

（四）評估方法的選擇過程和依據(jù)，評估方法的具體運(yùn)用；

（五）評估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法、有效；已簽租約是否實(shí)際履行，是否會改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否會發(fā)生重大改變；

（六）關(guān)鍵性評估參數(shù)的來源、依據(jù)和測算過程等；

（七）是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或者重大限制。

第二十五條  當(dāng)評估對象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng)可能對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)對該瑕疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露并提請資產(chǎn)評估報(bào)告使用人予以關(guān)注。

第六章  附則

　　第二十六條  本指導(dǎo)意見自2017年10月1日起施行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年12月18日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）〉和〈資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——珠寶首飾〉的通知》（中評協(xié)〔2009〕211號）中的《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》同時(shí)廢止。