第一章  總則

第一條 為規(guī)范不動產(chǎn)評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人 合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》制定本準(zhǔn) 則。

第二條  本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附 著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。

　　本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)不包含海域、林木等。

第三條  本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及 其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則， 根據(jù)委托對評估基準(zhǔn)日特定目的下的不動產(chǎn)價值進(jìn)行評定 和估算，并出具資產(chǎn)評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。

不動產(chǎn)評估包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中 的不動產(chǎn)評估。

第四條  執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則，但法 律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)執(zhí)行其他準(zhǔn)則的，從其規(guī)定。

第二章  基本遵循

第五條  執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動產(chǎn)評估的 專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

　　當(dāng)執(zhí)行某項特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗時，應(yīng)當(dāng)采取彌補措施，包括利用專家工作及相關(guān)報告等。

　　第六條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，收集相關(guān)的權(quán)屬證明文件，對于沒有權(quán)屬證明文件的不動產(chǎn)應(yīng) 當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對其權(quán)屬做出承諾或說明。

第七條  不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合用途管制要 求的情況下進(jìn)行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān) 部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年 限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。

第八條 當(dāng)不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當(dāng)在合法的 前提下，結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、價值類型等情況，選擇 和使用最優(yōu)利用方式進(jìn)行評估。

第三章  操作要求

第九條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托人明確資 產(chǎn)評估報告的用途、評估對象、范圍和評估目的。不動產(chǎn)評 估對象，可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對 應(yīng)的部分權(quán)益。

第十條  執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動產(chǎn)的 實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。

第十一條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和 不動產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)，并在資產(chǎn)評估報告中予以披 露。

　　第十二條  不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。

　　建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。如 果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形，評 估土地使用權(quán)價值時應(yīng)當(dāng)計算該損失金額并加以扣除。

對于土建工程與機器設(shè)備安裝為一體或者形成緊密關(guān) 聯(lián)的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注機器設(shè)備與不動產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行 區(qū)分，并考慮機器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。

第十三條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對 所評估的不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注 其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如需采用抽樣等方法對不動產(chǎn)進(jìn) 行現(xiàn)場調(diào)查，應(yīng)當(dāng)充分考慮抽樣風(fēng)險。

對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實 地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以披露。

第十四條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點，通過設(shè)計概算、工 程圖紙、竣工決算、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的 現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費用分攤、建 設(shè)周期以及收益等情況。

第十五條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的相 鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。

第四章  評估方法

　　第十六條  執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地 價修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。

第十七條  采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的 交易實例。收集交易實例的信息包括：

（一）交易實例的基本狀況，主要包括：名稱、坐落、 四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、 建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；

　　（二）成交日期；

　　（三）成交價格，包括總價、單價及計價方式；

　　（四）付款方式；

（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅 費負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機等。

　　第十八條  用作參照物的交易實例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性 質(zhì)等方面與評估對象類似；

　　（二）成交日期與評估基準(zhǔn)日接近；

　　（三）交易類型與評估目的相適合；

　　（四）成交價格為正常價格或者可以修正為正常價格。

第十九條 采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情

況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參 照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為 區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。

　　第二十條  采用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：

　　（一）不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；

　　（二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化；

　　（三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益；

　　（四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。

　　第二十一條　 采用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率：

（一）收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土 地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī) 定確定；

（二）確定凈收益時應(yīng)當(dāng)考慮未來收益和風(fēng)險的合理預(yù) 期；

（三）折現(xiàn)率與不動產(chǎn)的收益方式、收益預(yù)測方法、風(fēng) 險狀況有關(guān)，也因不動產(chǎn)的組成部分不同而存在差異。折現(xiàn) 率的口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益口徑保持一致。

第二十二條  采用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的， 租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金 應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金，并在資產(chǎn)評估報告中披露租約情況。

第二十三條  采用成本法評估不動產(chǎn)，估算重置成本時， 應(yīng)當(dāng)了解：

　　（一）重置成本采用客觀成本；

　　（二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估 算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng) 在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復(fù)計算或者漏算；

　　（三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評 估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)盡量采用 復(fù)原重置成本。

第二十四條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)所涉及 的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的 經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。

第二十五條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)綜合考慮可能引 起不動產(chǎn)貶值的主要因素，估算各種貶值。建筑物的貶值包 括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實 體性貶值時，通常綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年 限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

確定住宅用途建筑物實體性貶值時，需要考慮土地使用 權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，可以根據(jù)建 筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。

　　第二十六條  采用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：

　　（一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以確定的不動產(chǎn)；

　　（二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀 況所對應(yīng)的價值

　　（三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù) 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開 發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費

　　（四）假設(shè)開發(fā)方式通常是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā) 利用方式。

第二十七條  采用基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價 值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的差異， 確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的 情況下，調(diào)整內(nèi)容包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別 因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。

第五章  企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估

第二十八條  企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性 房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算， 且可能存在同一不動產(chǎn)賬面價值由多筆余額構(gòu)成的情形。作 為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)等，其價值影 響因素存在差異。

第二十九條  在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方 式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響。

　　第三十條  在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價值評估的價值類型合理設(shè)定不動產(chǎn)評估的假設(shè)前提和限制條件。

　　第三十一條 在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)分析不動產(chǎn)的財務(wù)核算方式以及是否存在不動產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項，明確不動產(chǎn)的評估價值內(nèi)涵與實際已發(fā)生出、尚未發(fā)生支 出之間的關(guān)系，避免重復(fù)計算或者漏算。

第三十二條 在企業(yè)價值評估中，不動產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn) 的組成部分，評估價值受其對企業(yè)貢獻(xiàn)程度的影響。

第三十三條  在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產(chǎn)，應(yīng) 當(dāng)考慮不動產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性， 采用恰當(dāng)的評估方法確定其評估價值。

第六章  披露要求

第三十四條 無論單獨出具不動產(chǎn)評估報告，還是將不 動產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估報告的組成部分，都應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估 報告中披露必要信息，使資產(chǎn)評估報告使用人能夠正確理解 評估結(jié)論。

第三十五條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在編制資產(chǎn)評估報 告時應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的總體情況、主要特點和權(quán)屬狀況進(jìn)行披 露。

第七章  附則

　　第三十六條  本準(zhǔn)則自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會于 2007 年 11 月 28 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告〉等 7 項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知》（中 評協(xié)〔2007〕189 號）中的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》同 時廢止。