第一章  總則

第一條 為規(guī)范投資性房地產(chǎn)評估行為，保護資產(chǎn)評估 當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《以財務(wù)報告為目的的評 估指南》制定本指導(dǎo)意見。

第二條 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會 計準(zhǔn)則第 3 號——投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南所稱的投資 性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有 而持有的房地產(chǎn)。

第三條  本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)評估，是指資產(chǎn) 評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn) 評估準(zhǔn)則，根據(jù)委托對以財務(wù)報告為目的所涉及的符合會計 準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值進(jìn) 行評定和估算，并出具資產(chǎn)評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。

第四條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo) 意見。

第二章  基本遵循

第五條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備投資性 房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的投資 性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。執(zhí)行某項特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗時，應(yīng)當(dāng)采取彌補措施，包括利用專家工作及相關(guān)報告等。

第六條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分理解相 關(guān)會計準(zhǔn)則的要求、評估對象在企業(yè)財務(wù)報告中的核算和披 露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準(zhǔn)則的規(guī) 定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。

第七條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí) 行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相 關(guān)會計準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這 些意見和建議對評估業(yè)務(wù)的影響。

第八條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)提醒委托人根據(jù)會計 準(zhǔn)則的相關(guān)要求確定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù) 債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。

第九條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對投資性房 地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀 況和區(qū)位狀況，收集相關(guān)權(quán)屬證明、租賃合同等文件；沒有 權(quán)屬證明文件的，應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對投 資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾或者說明。

第三章  評估對象

第十條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉會計準(zhǔn)則中投資 性房地產(chǎn)的分類，并提請委托人參照以下會計準(zhǔn)則的要求， 明確評估對象：

　　（一）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè) 取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定 認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用 權(quán)。

（三）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)、以經(jīng)營租 賃方式租出的建筑物，包括自行建造或者開發(fā)活動完成后用 于出租的建筑物。

第十一條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評估 對象對應(yīng)的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附 屬設(shè)施共同構(gòu)成的整體。

當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對應(yīng)出 租資產(chǎn)的組成部分時，應(yīng)當(dāng)考慮該設(shè)備和設(shè)施對投資性房地 產(chǎn)價值的影響。

第四章  評估方法

第十二條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估 對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參 照會計準(zhǔn)則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評估 方法。

第十三條 采用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集 足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進(jìn)行分析。在選用交易案例時應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀 況、交易情況及租約條件。

第十四條 采用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)建立 價值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日 期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶 租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。

第十五條 采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對企 業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費 用進(jìn)行分析，判斷租金收益與相應(yīng)費用的匹配性，確定凈收 益。

投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對 象所對應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費、代墊水電 費等其他項目，并應(yīng)當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。

第十六條 采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注 投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及 其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。

評估中應(yīng)當(dāng)關(guān)注租約的合法、有效性，了解實際履行狀 況。對合法、有效并實際履行的租約，預(yù)測未來凈收益所使 用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采用租約所確定的租金，租約期外 的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。當(dāng)約定租金與市場租金水 平存在較大差異時，應(yīng)當(dāng)分析其原因，并進(jìn)行披露。

　　第十七條  采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等 參數(shù)，以及法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定收益期限。

第十八條 采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理 確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資 性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。折現(xiàn)率的口 徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因 素對折現(xiàn)率選取的影響。

第十九條  采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時， 評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值。

執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物 的會計核算中是否包含建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)。如果會 計核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請企業(yè)管理層重新分類， 或者在評估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價值，并在資產(chǎn)評估報 告中進(jìn)行披露。

第二十條  采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時， 應(yīng)當(dāng)排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租 回、特殊對價或者折讓等。

第二十一條  采用市場法和收益法無法得出投資性房 地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準(zhǔn)則的其他方法。如果 仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托人同意，還 可以采用恰當(dāng)?shù)?/span>方式分析投資性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒資產(chǎn)評估報告使用人關(guān)注公允價值資產(chǎn)評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。

第五章  披露要求

　　第二十二條  執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》和《以財務(wù)報告為 目的的評估指南》編制并由資產(chǎn)評估機構(gòu)出具資產(chǎn)評估報告， 進(jìn)行恰當(dāng)披露。

第二十三條  編制投資性房地產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)披露必 要的信息，使資產(chǎn)評估報告使用人，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行 審計業(yè)務(wù)的注冊會計師等，了解資產(chǎn)評估過程、正確理解和 使用評估結(jié)論。

第二十四條  投資性房地產(chǎn)評估報告中應(yīng)當(dāng)重點披露 以下內(nèi)容：

（一）評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點 等；

　　（二）評估對象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；

　　（三）價值類型的定義及其與會計準(zhǔn)則的對應(yīng)關(guān)系；

（四）評估方法的選擇過程和依據(jù)，評估方法的具體運 用；

（五）評估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法、有效； 已簽租約是否實際履行，是否會改變和無故終止；已出租建 筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否會發(fā)生重大改變；

　　（六）關(guān)鍵性評估參數(shù)的來源、依據(jù)和測算過程等；

（七）是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或者重大限 制。

第二十五條  當(dāng)評估對象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項 可能對投資性房地產(chǎn)的公允價值產(chǎn)生重大影響時，應(yīng)當(dāng)對該 瑕疵事項及其影響進(jìn)行披露并提請資產(chǎn)評估報告使用人予以關(guān)注。

第六章  附則

第二十六條  本指導(dǎo)意見自 2017 年 10 月 1 日起施行。 中國資產(chǎn)評估協(xié)會于 2009 年 12 月 18 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）〉和〈資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——珠寶首飾〉的通知》（中評協(xié)〔2009〕211 號）中的《投 資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》同時廢止。