第一章  總則

第一條 為規(guī)范以財務(wù)報告為目的的評估行為，保護(hù)資 產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn) 則》制定本指南。

第二條  本指南所稱以財務(wù)報告為目的的評估，是指資 產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)、資 產(chǎn)評估準(zhǔn)則和企業(yè)會計準(zhǔn)則及會計核算、披露的有關(guān)要求， 根據(jù)委托對評估基準(zhǔn)日以財務(wù)報告為目的所涉及的各類資 產(chǎn)和負(fù)債公允價值或者特定價值進(jìn)行評定和估算，并出具資 產(chǎn)評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。

第三條  執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守 本指南。

第四條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以參照本指南執(zhí)行以下 與以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，主要包括：

（一）開展與價值估算相關(guān)的議定程序，以協(xié)助企業(yè)判 斷與資產(chǎn)和負(fù)債價值相關(guān)的參數(shù)、特征等，主要包括：

1.估算或者測算資產(chǎn)的更新或者復(fù)原重置成本；

2.協(xié)助企業(yè)判斷、確定資產(chǎn)使用年限、尚可使用年限、實物狀態(tài)、質(zhì)量等參數(shù)、特征，以及驗證資產(chǎn)的真實存在性；

3.協(xié)助企業(yè)確定、判斷資產(chǎn)獲利能力和預(yù)測資產(chǎn)的未來 收益；

4.執(zhí)行與負(fù)債價值有關(guān)的議定程序。

（二）協(xié)助企業(yè)管理層對能否持續(xù)可靠地取得公允價值 做出正確的評價。

第二章  基本遵循

第五條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正 的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，獨立進(jìn)行分析和 估算并形成專業(yè)意見。

第六條  執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)理解 相關(guān)會計準(zhǔn)則的概念、原則及其與資產(chǎn)評估準(zhǔn)則相關(guān)概念、 原則之間的聯(lián)系與區(qū)別，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗， 勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。

資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注以財務(wù)報告為目的的評估 業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識及經(jīng)驗，審慎考慮是否 有能力受理相關(guān)評估業(yè)務(wù)。

執(zhí)行某項特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗時，應(yīng)當(dāng) 采取彌補措施，包括利用專家工作及相關(guān)報告等。

第七條  由于會計準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)的修改，導(dǎo)致在執(zhí)行 以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)時無法完全遵守本指南的要 求，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報告中進(jìn)行說明。

　　第八條  執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進(jìn)行必要的溝通，明確評估 業(yè)務(wù)基本事項并充分理解會計準(zhǔn)則或者相關(guān)會計核算、披露 的具體要求。

第九條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)提醒委托人根據(jù)會計 準(zhǔn)則的相關(guān)要求確定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù) 債表日、購買日、減值測試日、首次執(zhí)行日等。

第十條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他 相關(guān)當(dāng)事人提供涉及評估對象和評估范圍的必要資料。委托 人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法提供并保證其真實性、完整性、合 法性。

資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法對執(zhí)行以財務(wù)報告為目的 的評估業(yè)務(wù)中使用的資料進(jìn)行核查驗證。

第十一條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)以財務(wù)報告為 目的評估業(yè)務(wù)的具體情況合理確定評估假設(shè)。

第三章  評估對象

第十二條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與 委托人進(jìn)行充分協(xié)商，明確評估對象，并充分考慮評估對象 的法律、物理與經(jīng)濟等具體特征對評估業(yè)務(wù)的影響。

第十三條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注會計準(zhǔn)則中特 定會計事項所對應(yīng)的評估對象，從委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事 人處取得的評估對象的具體組成等詳細(xì)資料，關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債在企業(yè)營運中的作用；并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準(zhǔn)則的規(guī)定、相關(guān)核算要求對有關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行 妥當(dāng)?shù)?span style="letter-spacing:0">分類。

第十四條  在執(zhí)行會計準(zhǔn)則規(guī)定的合并對價分攤事項 涉及的評估業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象應(yīng)當(dāng)是合并中取得的被 購買方可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債，該評估對象與被購買 方企業(yè)價值評估所對應(yīng)的對象不同。

資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注各類可辨認(rèn)無形資產(chǎn)的識 別及計量。

第十五條  在執(zhí)行會計準(zhǔn)則規(guī)定的包括商譽在內(nèi)的各 類資產(chǎn)減值測試涉及的評估業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象可能是 單項資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組合。其中，固定資產(chǎn) 減值測試的評估對象一般以資產(chǎn)組的形式出現(xiàn)；商譽減值測 試的評估對象主要以資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的形式出現(xiàn)。

第十六條  在執(zhí)行會計準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估 業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并 準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約期 限及租金內(nèi)涵等對公允價值評估的影響，包括租期、租金收 取方式、約定租金相對于市場租金的差異、租金內(nèi)涵、特殊 使用目的、分割或者合并使用的差異等，剔除不屬于評估對 象收益以及非正常因素的影響。

　　第十七條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注金融資產(chǎn)和金融負(fù)債公允價值計量過程中是否以單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組為 計量單位、資產(chǎn)核算分類、混合金融工具是否分拆等重要影 響事項。

第四章  價值類型

第十八條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根 據(jù)會計準(zhǔn)則或者相關(guān)會計核算與披露的具體要求、評估對象 等相關(guān)條件明確價值類型。會計準(zhǔn)則規(guī)定的計量屬性可以理 解為相對應(yīng)的評估價值類型。

第十九條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)減值 測試，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象在減值測試日的可回收價值、資產(chǎn) 預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值以及公允價值減去處置費用的凈 額之間的聯(lián)系及區(qū)別。

（一）可回收價值等于資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或 者公允價值減去處置費用的凈額孰高者。在已確信資產(chǎn)預(yù)計 未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價值減去處置費用的凈額其 中任何一項數(shù)值已經(jīng)超過所對應(yīng)的賬面價值，并通過減值測 試的前提下，可以不必計算另一項數(shù)值。

（二）計算資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時，對資產(chǎn)預(yù) 計未來現(xiàn)金流量的預(yù)測應(yīng)基于特定實體現(xiàn)有管理模式下可 能實現(xiàn)的收益。預(yù)測一般只考慮單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)主要 資產(chǎn)項目在簡單維護(hù)下的剩余經(jīng)濟年限，即不考慮單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項目的改良或重置；資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)項目于預(yù)測期末的變現(xiàn)凈值應(yīng)當(dāng)納入資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量 現(xiàn)值的計算。

（三）計算公允價值減去處置費用的凈額時，會計準(zhǔn)則 允許直接以公平交易中銷售協(xié)議價格，或者與評估對象相同 或相似資產(chǎn)在其活躍市場上反映的價格，作為計算公允價值 的依據(jù)。

當(dāng)不存在相關(guān)活躍市場或者缺乏相關(guān)市場信息時，資產(chǎn) 評估專業(yè)人員可以根據(jù)企業(yè)以市場參與者的身份，對單項資 產(chǎn)或者資產(chǎn)組的運營作出合理性決策，并適當(dāng)地考慮相關(guān)資 產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)有效配置、改良或重置前提下提交的預(yù) 測資料，參照企業(yè)價值評估的基本思路及方法，分析及計算 單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的公允價值。

計算公允價值減去處置費用的凈額時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計準(zhǔn) 則的具體要求合理估算相關(guān)處置費用。

第二十條  凈重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似資產(chǎn) 所需支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的預(yù)計金額減去體現(xiàn)相關(guān)貶值 因素的預(yù)計金額，貶值因素主要包括實體性貶值、功能性貶 值以及經(jīng)濟性貶值。

第五章  評估方法

第二十一條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會計準(zhǔn)則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評估方法。

第二十二條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)參照會計準(zhǔn)則的 規(guī)定，關(guān)注所采用的評估數(shù)據(jù)，并知曉公允價值獲取層級受 評估方法選擇及評估數(shù)據(jù)來源的影響。

第二十三條  選擇評估方法時應(yīng)當(dāng)與前期采用的評估 方法保持一致。

如果前期采用評估方法所依據(jù)的市場數(shù)據(jù)因發(fā)生重大 變化而不再適用，或者通過采用與前期不同的評估方法使得 評估結(jié)論更具代表性、更能反映評估對象的公允價值或者特 定價值，可以變更評估方法。

第二十四條  采用市場法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當(dāng)關(guān)注相關(guān)市場的活躍程度，從相關(guān)市場獲得足夠的 交易案例或者其他比較對象，盡可能選擇最接近、比較因素 調(diào)整較少的交易案例或者其他比較對象作為參照物。

第二十五條  采用市場法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當(dāng)對參照物的比較因素進(jìn)行比較并做出恰當(dāng)調(diào)整，還 應(yīng)重點關(guān)注作為參照物的交易案例的交易背景、交易地點、 交易市場、交易時間、交易條件、付款方式等因素。

第二十六條  采用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評 估，可以根據(jù)評估對象的特點及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折 現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評估方法。

第二十七條  采用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則對收 益法應(yīng)用的有關(guān)規(guī)定，恰當(dāng)考慮收益法的適用性，合理選擇 收益口徑。

第二十八條  采用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當(dāng)從委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人獲取評估對象的經(jīng)營 狀況及相關(guān)收益預(yù)測資料，按照會計與評估相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定， 與委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人討論未來各種可能性，結(jié)合被評 估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況、歷史 業(yè)績、發(fā)展趨勢，考慮宏觀經(jīng)濟因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 前景，分析未來收益預(yù)測資料與評估目的及評估假設(shè)的適用 性。

第二十九條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準(zhǔn) 則的規(guī)定，確信折現(xiàn)率與預(yù)期收益口徑保持一致。

第三十條  采用成本法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估， 應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮評估對象的實體性貶值、 功能性貶值及經(jīng)濟性貶值。

第三十一條  對于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場 的，或者不能可靠地以收益法進(jìn)行評估的資產(chǎn)，可以采用成 本法進(jìn)行評估。但資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)獲取企業(yè)的承諾， 并在資產(chǎn)評估報告中披露，其評估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價值可以通過資產(chǎn)未來運營得以全額回收的前提下成立。

第三十二條 對同一評估對象采用多種評估方法時，應(yīng) 當(dāng)對形成的各種測算結(jié)果進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評估方 法測算結(jié)果的合理性及所使用數(shù)據(jù)質(zhì)量及數(shù)量的基礎(chǔ)上，形 成評估結(jié)論。

第三十三條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)經(jīng)濟合 同所記載的與資產(chǎn)或者負(fù)債價值相關(guān)的金額不一定等同于 該項資產(chǎn)或者負(fù)債于某一時點的公允價值。

第三十四條  資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)稅收法 律、行政法規(guī)對評估對象價值估算的影響，并在相關(guān)評估過 程中予以恰當(dāng)?shù)?span style="letter-spacing:0">考慮和處理。

第六章  披露要求

第三十五條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)包含必要信息，使資產(chǎn) 評估報告使用人能夠正確理解評估結(jié)論，其中應(yīng)當(dāng)重點披露 以下內(nèi)容：

（一）評估對象的具體描述；

（二）價值類型的定義及其與會計準(zhǔn)則或者相關(guān)會計核 算、披露要求的對應(yīng)關(guān)系；

（三）評估方法的選擇過程和依據(jù)；

（四）評估方法的具體運用，結(jié)合相關(guān)計算過程、評估 參數(shù)等加以說明；

（五）關(guān)鍵性假設(shè)及前提；

（六）關(guān)鍵性評估參數(shù)的測算、邏輯推理、形成過程和

相關(guān)評估數(shù)據(jù)的獲取來源；

（七）對企業(yè)提供的財務(wù)等評估中使用的資料所做的重 大或者實質(zhì)性調(diào)整。

第三十六條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng) 在資產(chǎn)評估報告中披露評估結(jié)論所受到的限制，并提醒委托 人關(guān)注其對財務(wù)報告的影響。

第三十七條  資產(chǎn)評估報告應(yīng)當(dāng)披露本次與前次評估 相同或者類似資產(chǎn)或者負(fù)債時采用的評估方法是否一致；當(dāng) 出現(xiàn)不一致時，應(yīng)當(dāng)描述相應(yīng)的變動并說明變動的原因。

第七章  附則

第三十八條   本指南自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國 資產(chǎn)評估協(xié)會于 2007 年 11 月 9 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈以財 務(wù)報告為目的的評估指南（試行）〉的通知》（中評協(xié)〔2007〕169 號）同時廢止。